《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

3月28日，美的置業(yè)（03990．HK）舉辦2021年度線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在會(huì)上，美的置業(yè)把自身比喻為動(dòng)能十足的馬拉松選手，其交出的2021年的答卷也可圈可點(diǎn)。

相比去年，美的置業(yè)的收入和毛利都大幅上升。但與此同時(shí)，其凈利潤(rùn)和毛利率都有所下滑。

2022年，這位馬拉松選手將會(huì)跑得多遠(yuǎn)？

01

凈利潤(rùn)毛利率雙雙下滑，或存“明股實(shí)債”

在3月28日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂(lè)表示，未來(lái)的供需結(jié)構(gòu)會(huì)有很好的改善，當(dāng)前還是一個(gè)供大于求的狀況，相信未來(lái)隨著行業(yè)泡沫的出清，供需結(jié)構(gòu)會(huì)更加回歸合理。在未來(lái)這種格局下，作為美的置業(yè)來(lái)講，相信機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)�！八�以我們按照這種對(duì)未來(lái)行業(yè)的判斷，未來(lái)要穩(wěn)步地做強(qiáng)，而且要控制好杠桿，控制好風(fēng)險(xiǎn)，這是我們基本的原則。”郝恒樂(lè)稱。

根據(jù)美的置業(yè)發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入737．03億元，同比上升40．4％。毛利為134．95億元，同比上升15．8％。核心凈利潤(rùn)為54．57億元，同比上升13．6％。考慮到2021年全行業(yè)所面臨的生存壓力、發(fā)展壓力，美的置業(yè)的業(yè)績(jī)難能可貴。

但當(dāng)行業(yè)洪流一路向南之時(shí)，也難有哪艘船能逆流北上。2019年、2020年、2021年，美的置業(yè)歸母凈利潤(rùn)分別為43．05億元、43．26億元、37．44億元，2021年同比下降13．47％，亦是三年以來(lái)的最低值。同時(shí)，上述期內(nèi)，美的置業(yè)毛利率分別為31．62％、22．21％、18．3％。三年以來(lái)下滑了大約13％。

此外，市場(chǎng)也不乏對(duì)美的置業(yè)“明股實(shí)債”的猜測(cè)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，美的置業(yè)少數(shù)股東權(quán)益同比增超33％達(dá)到242．98億元，占權(quán)益總額比超50％。這也對(duì)公司的利潤(rùn)分配結(jié)構(gòu)造成了一定影響：美的置業(yè)53．03億元的年內(nèi)綜合收益總額中，少數(shù)股東分走了近三成約15．59億元的利潤(rùn)，較上年同期的4．99億元增長(zhǎng)了212．42％。而這一數(shù)據(jù)在2019年末，還僅為2144．5萬(wàn)元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，從業(yè)績(jī)表現(xiàn)上看，美的置業(yè)這兩年成長(zhǎng)性還是不錯(cuò)的，也說(shuō)明美的置業(yè)管理層對(duì)于做大規(guī)模是有較好表現(xiàn)。而對(duì)于利潤(rùn)方面，要注意到整個(gè)調(diào)控方面的影響。即企業(yè)在做大規(guī)模的時(shí)候，有可能會(huì)放棄一部分利潤(rùn)，使得盈利空間減少。利潤(rùn)還是需要繼續(xù)做大，因?yàn)檫@是站在對(duì)投資者負(fù)責(zé)的角度去進(jìn)行的。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明股實(shí)債是很多企業(yè)采取的一種融資模式。某種程度上來(lái)講，企業(yè)在獲得融資方面，還是需要警惕明股實(shí)債的影響。倘若做得不到位，確實(shí)是會(huì)引起很多新的問(wèn)題，而且，如果政策監(jiān)管對(duì)這種資金的依賴度減少，會(huì)使得企業(yè)的資金狀況較為被動(dòng)。

在發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)高級(jí)副總裁王全輝對(duì)2022年企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了展望。在財(cái)務(wù)資金方面，鞏固穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，增厚風(fēng)控安全墊，回歸行業(yè)房住不炒的本質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)向低杠桿的制造業(yè)邏輯，美的置業(yè)高度重視回款及現(xiàn)金管理，主動(dòng)降低杠桿、夯實(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健品牌，加厚資金安全墊。此外，將在嚴(yán)控有息負(fù)債成本、遵循三道紅線的情況下穩(wěn)步發(fā)展，計(jì)劃2022年三條紅線全部轉(zhuǎn)綠。

截至2021年末，公司凈負(fù)債率為46．3％，現(xiàn)金短債比1．7，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72．1％，踩中一條紅線，為黃檔房企。

市場(chǎng)確實(shí)不同程度對(duì)美的置業(yè)仍踩“三道紅線”有所擔(dān)憂。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，計(jì)劃2022年“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

02

權(quán)益拿地銷(xiāo)售比高，制造業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯

提及近年的美的置業(yè)，不少房地產(chǎn)行業(yè)人士的第一反應(yīng)或許都是“膽大心細(xì)”：在2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)變局之時(shí)，不同于多數(shù)房企的收縮戰(zhàn)術(shù)，美的置業(yè)依舊高調(diào)拿地，但從其同比上升的營(yíng)收、毛利、凈利潤(rùn)來(lái)看，美的置業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也換來(lái)了回報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，美的置業(yè)的土地儲(chǔ)備總面積達(dá)4051萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積2716萬(wàn)平方米，二線及以上城市的土儲(chǔ)占比66％。

郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，當(dāng)前土地溢價(jià)以及土地競(jìng)爭(zhēng)降低，美的置業(yè)會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的狀況，控制投資節(jié)奏，土地獲取絕對(duì)不會(huì)突破回款的40％。同時(shí)，提升拿地權(quán)益比，減少合作，控制1＋1不能大于二的合作，慎重選擇合作對(duì)象，提升自操盤(pán)的比例。

土儲(chǔ)力量較為雄厚的美的置業(yè)，去化能力如何？2021年全年，美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額約1371．4億元，同比增長(zhǎng)8．7％。已售建筑面積約1176．4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5．8％。2021年全年完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)1500億元的91．43％。2022年前兩個(gè)月，美的置業(yè)合同銷(xiāo)售金額約為142．2億元，同比減少38．7％，已售建筑面積約122．9萬(wàn)平方米。

此外，美的置業(yè)深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)銷(xiāo)售占比67％，同比增長(zhǎng)3％。其中，長(zhǎng)三角為674億元，占集團(tuán)整體銷(xiāo)售規(guī)模的接近50％，大灣區(qū)249億元，占比18％。長(zhǎng)江中游地區(qū)164億元，占比12％。京津冀地區(qū)144億元，占比11％。西南地區(qū)140億元，占比10％。美的置業(yè)在二線及以上城市占比78％，單城超50億元以上銷(xiāo)售占比41％，市占率前10的城市銷(xiāo)售占比39％。

拿地之外，美的置業(yè)還頻頻收購(gòu)股權(quán)。自2021年下半年以來(lái)，美的置業(yè)便從合作伙伴中收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。從去年第三季度到目前，美的置業(yè)有13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)來(lái)提升權(quán)益占比、自操盤(pán)比例。對(duì)于收購(gòu)策略，郝恒樂(lè)表示，有良好的投資回報(bào)才會(huì)選擇去收購(gòu)。在資金方面，收購(gòu)對(duì)集團(tuán)資金占用不會(huì)太多，會(huì)通過(guò)并購(gòu)貸解決并購(gòu)資金。此外，通過(guò)收購(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目資金。

然而，美的置業(yè)作為踩線、非控股權(quán)益攀升的房企，仍頻頻發(fā)債融資用于收購(gòu)擴(kuò)張，是否會(huì)讓企業(yè)本身面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)？《港灣商業(yè)觀察》就上述問(wèn)題聯(lián)系美的置業(yè)，未能獲得回復(fù)。

依稀記得2021年8月美的置業(yè)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郝恒樂(lè)曾提出，要按照制造業(yè)的邏輯經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。彼時(shí)似乎已經(jīng)對(duì)毛利率“回歸”正常水平有所預(yù)期。當(dāng)時(shí)郝恒樂(lè)指出對(duì)公司及行業(yè)未來(lái)的判斷：公司處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，也處于爬升期。而毛利率、凈利潤(rùn)皆出現(xiàn)下滑的2021年后，美的置業(yè)將如何轉(zhuǎn)型？又如何爬升？《港灣商業(yè)觀察》將持續(xù)關(guān)注。

（港灣財(cái)經(jīng)出品）

       原文標(biāo)題 : 美的置業(yè)的“馬拉松賽跑”：2021隱憂，凈利潤(rùn)與毛利率雙雙下滑