不變：精裝規(guī)模延續(xù)走低，市場結構常態(tài)化發(fā)展

2023年1月，由于受春節(jié)假期影響，精裝整體規(guī)模較少，據奧維云網（AVC）監(jiān)測數據顯示，2023年1月中國房地產精裝修市場新開盤項目45個，精裝修規(guī)模2．28萬套，同比下降77．4％，與去年2月份春節(jié)同期相比，仍下降39．8％。

廚電配套規(guī)模與大盤保持一致增減，據奧維云網（AVC）監(jiān)測數據顯示，2023年1月廚電六件套（煙機、灶具、消毒柜、洗碗機、單功能機、一體機）精裝修市場新開盤項目44個，廚電六件套總體精裝修規(guī)模6．30萬套。其中煙灶市場規(guī)模為2．24萬套，配置率98．3％，配置率基本保持不變；消毒柜市場規(guī)模0．56萬套，配置率24．8％，同比上升1．4％；洗碗機市場規(guī)模0．91萬套，配置率39．9％，同比上升18．8％，洗碗機作為廚電新興部品，配置率將會保持持續(xù)上升趨勢。

從區(qū)域分布分析，2023年1月廚電部品主要是集中在華東、華南區(qū)域，市場合計份額為80．4％，與去年相比上升了16．8個百分點；從城市性質分析，廚電部品主要集中在新一線城市，市場份額達到45．8％，與去年相比上升了9個百分點；從單個城市來看，南京、合肥、深圳為廚電部品TOP3城市，份額分別為15．3％、9．4％、9．2％；從開發(fā)商陣營來看，保利發(fā)展以市場份額8．7％位居TOP1開發(fā)商，與去年相比上升了2．8個百分點。

變：集中土拍下的新格局，國央企成拿地主力，城投公司托底登場

自21年22城試點土地集中出讓以來，在市場持續(xù)低迷，房企資金壓力加劇，民營房企不斷暴雷情況下，城投成了拿地新勢力，是近兩年維穩(wěn)土地市場的主力軍。自集中供地以來，國央企依舊是拿地主力軍，但城投公司托底現象較為突出，2022年全口徑住宅用地城投拿地22494億元，占比54％。據奧維云網（AVC）監(jiān)測數據顯示，2022年城投公司在22城集中土拍拿地金額占比為46％，同比上升了15個百分點，從拿地建面以及拿地宗數占比來看，增速均較明顯，分別上升20、14個百分點。

城投公司托底拿地暫時穩(wěn)住了土拍和樓市，但從集中供地開工率來看，開工率不容樂觀，市場上土地存量越來越多，導致越“托”越多。據奧維云網（AVC）監(jiān)測數據顯示，城投平臺類公司的拿地開工率明顯低于規(guī)模房企，2021年第一批拿地有近六成開工，但從2021年第二批開始，開工率不足40％，越到后面整個開工率就越低，一直到2022年第四批、五批開工率直接為0％，整體開發(fā)周期較長。

城投公司成為拿地主力后，最應該關心的問題是如何將這些土地在近兩年內轉化為經營性現金流。據奧維云網（AVC）監(jiān)測數據顯示，在2023年1月份精裝修開盤項目中，開發(fā)商為國央企的占比為32％，城投占比為15％，其中城投項目有7個，在7個項目中像寧波東品薈尚庭、杭州杭房湖著觀邸運營模式屬于自主開發(fā)，青島世園金茂府運營模式是聯合開發(fā)等。由于開發(fā)周期的拉長及資金壓力作用下，持有大量土地儲備的城投公司正積極探尋新的合作模式，已有部分城投公司進行代建合作，代建合作或將成為很多房企的機會所在。

       原文標題 : “不變”與“變”：精裝1月常態(tài)化發(fā)展，集中土拍之城投新格局 | 熱文洞察