文/樂居財(cái)經(jīng) 劉治穎

千呼萬喚始出來！國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰。

10月26日晚間，四家基金公司上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，華夏金茂消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏華潤消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲得證監(jiān)會(huì)及滬深交易所同時(shí)受理。

隨著利好消息的落地，10月27日上午，商業(yè)零售板塊盤中走強(qiáng)，匯嘉時(shí)代4天2板。友好集團(tuán)、家家悅、新華百貨、三江購物等跟漲。

據(jù)了解，首批消費(fèi)類REITs從底層資產(chǎn)到權(quán)益人質(zhì)地在國內(nèi)都堪稱優(yōu)質(zhì)。其中底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

嘉實(shí)基金人士表示，首批消費(fèi)類REITs項(xiàng)目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢(shì)。隨著我國公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局正式成型，將有效推進(jìn)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

中信建投證券分析師竺勁指出，站在中國資本市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期層面，這也釋放了一股暖意。發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅可以紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)擴(kuò)大消費(fèi)需求，進(jìn)一步助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長和提振資本市場(chǎng)信心。

事實(shí)上，將商業(yè)地產(chǎn)納入公募REITs底層資產(chǎn)池的政策信號(hào)早已鋪墊。

今年3月，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)先后發(fā)文將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，稱優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

10月20日，證監(jiān)會(huì)對(duì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進(jìn)行適應(yīng)性修訂，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院認(rèn)為，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，消費(fèi)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長的重要引擎。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出不僅是底層資產(chǎn)類型的重大擴(kuò)容，更體現(xiàn)出公募REITs“促消費(fèi)、保民生”的重要使命。作為重要的資產(chǎn)類別之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來市場(chǎng)規(guī)�？蛇_(dá)萬億級(jí)別。

值得注意的是，除了這4只首批，市場(chǎng)上也傳出了華潤隆地REITs擬明年在港IPO消息。外媒IFR引述匿名消息稱，華潤隆地已選擇花旗、中金和摩通作為本次房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）赴港IPO的保薦人。該IPO規(guī)模為5億至10億美元，預(yù)計(jì)明年啟動(dòng)。另引述消息指，有關(guān)REIT將僅包括其在香港的寫字樓和零售資產(chǎn)，估值約達(dá)200億港元。

從更高一階的層面來說，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的一道光，同時(shí)照亮了整體宏觀經(jīng)濟(jì)一隅。在擴(kuò)大消費(fèi)需求的同時(shí)，也在緩解資本市場(chǎng)情緒。

就在一周前，萬科的媒體交流會(huì)，其董事會(huì)主席郁亮還提到，萬科選擇“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的戰(zhàn)略，這其中的難點(diǎn)之一，正是商業(yè)模式閉環(huán)問題。商業(yè)地產(chǎn)REITs雖是“千呼萬喚始出來”，卻恰好地回應(yīng)了這一難題。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通“投融管退”的閉環(huán)，是擁有大量持有型商業(yè)項(xiàng)目的房企的關(guān)鍵突破。

明天又是新的一天，城市永不落幕，一個(gè)考驗(yàn)運(yùn)營與服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代正緩緩開啟。

       原文標(biāo)題 : 商業(yè)地產(chǎn)的天先亮了