3．3 競爭分析

我國的物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局，呈現(xiàn)出一超多強(qiáng)的局面；主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)五方構(gòu)成；其中一超是普洛斯，行業(yè)市場份額為 28．5％；多強(qiáng)代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。從行業(yè)梯隊看，第一梯隊為普洛斯，第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等，第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

圖 2020年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場份額

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

從區(qū)域布局看，物流地產(chǎn)商主要布局分布在長三角、珠三角、京津冀、成渝地區(qū)長江中下游等核心城市群區(qū)域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區(qū)域全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物 流地產(chǎn)）等企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個地區(qū)；易商紅木、豐樹等企業(yè)主要布局長三角以及成都重慶地區(qū)。

從競爭格局、行業(yè)梯隊、分布區(qū)域來看，我國物流地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)力量仍集中在外資專業(yè)物流地產(chǎn)商，市場份額相對比較集中，主要得以外資物流地產(chǎn)商豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗以及雄厚的資金實力，在較早的時間內(nèi)，布局中國核心區(qū)域的物流倉儲，抓住了中國經(jīng)濟(jì)高速增長 的良好機(jī)遇，快速的擴(kuò)大的市場份額。

但近年來，隨著我國對政策引導(dǎo)，強(qiáng)化物流樞紐建立， 優(yōu)化不合理的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場迎來新的參與主體，如萬緯、順豐、平安不動產(chǎn)等，紛紛布局物流地產(chǎn)，市場格局逐漸發(fā)生變化，外資的物流地產(chǎn)市場份額也下降明顯，如 2015 年 普洛斯的市場份額為 55％，2020 年普洛斯的市場份額為 28．5％。

新增的市場參與者，依靠自身的優(yōu)勢，同時與外資開發(fā)商并購、合資或戰(zhàn)略合作的方式共同發(fā)力國內(nèi)物流地產(chǎn)市場。與此同時，市場參與者的增加，我國的物流地產(chǎn)市場間的并購也在加速，京東收購中國物流資產(chǎn)、萬緯參與普洛斯私有化、中投集團(tuán)收購黑石集團(tuán)旗下歐洲物流資產(chǎn)等，物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī) 模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢特征顯著，只有頭部企業(yè)更好的發(fā)揮其運營優(yōu)勢，服務(wù)好廣大客戶。從長遠(yuǎn)看， 我國的物流地產(chǎn)市場最終的勝出者不會超過 5 家，各類參與者最多只能勝出 1 家。

表 物流地產(chǎn)商區(qū)域分布表

資料來源：運聯(lián)研究

3 ．4 中國重要企業(yè)參與者

近幾年，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展的推動下，我國倉儲地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，除了專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力外，綠地集團(tuán)、萬科等多家傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍倉儲地產(chǎn)市場；中外各類財團(tuán)紛紛注資中國倉儲地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行戰(zhàn)略合作，加大對倉儲地產(chǎn)的投入。根據(jù)戴德梁行資料顯示，普洛斯是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉儲領(lǐng)域具有絕對的領(lǐng)先地位。國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出一超多強(qiáng)的企業(yè)競爭格局。

表 中國物流地產(chǎn)行業(yè)參與主體分析

資料來源：公開資料整理

普洛斯

普洛斯作為中國境內(nèi)最大的物流倉儲設(shè)施提供商，普洛斯中國目前主要產(chǎn)品為現(xiàn)代倉儲 物流園，主營業(yè)務(wù)包括倉儲物流園的設(shè)計、開發(fā)、運營和倉儲物流園的物業(yè)管理。2018 年 以 120 億美元的價格被萬科、高瓴等中資財團(tuán)私有化，私有化之后，萬科持股 21．4％，厚樸 投資持股 21．3％，高瓴資本持股 21．2％，SMG 持股 21．2％，中銀投資持股 15％；2021 年資產(chǎn)管 理規(guī)模超 1100 億美元，普洛斯 REITs 作為首支物流倉儲類 REITs 在上交所上市。

截至 2020 年 12 月 31 日，普洛斯中國在中國 43 個戰(zhàn)略性區(qū)域市場，投資、開發(fā)和管理 著 400 余個物流、制造、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)，所持有的倉儲物流等物業(yè)總建筑面積 約 4332 萬平方米。其中已建成的倉儲物流物業(yè)面積約 3170 萬平方米，位居國內(nèi)現(xiàn)代倉儲業(yè)第一。普洛斯的發(fā)展得益于其 20 多年的現(xiàn)代倉儲行業(yè)開發(fā)運營經(jīng)驗，客戶口碑良好、保 有率高，運營具備規(guī)�；�、網(wǎng)絡(luò)化優(yōu)勢。

萬緯

2015 年萬緯成立，截至 2021 年 10 月，萬緯物流業(yè)務(wù)布局 46 城，冷鏈物流園 33 個， 倉儲規(guī)模破 1100 萬平方米。萬緯在高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大業(yè)務(wù)方向上已經(jīng)服務(wù)了超過 1000 家全球領(lǐng)先的品牌企業(yè)。其中，高標(biāo)庫平均出租率為 92％，冷庫使用率為 82％。

2017 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 334 萬平方米，可租賃建筑面積為 482 萬平方米；到 2020 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 75 萬平方米，可租賃建筑面積為 1148 萬平方米。萬緯經(jīng)過 2017－2018 年兩年的快速擴(kuò)張后，2019 年、2020 年有所放緩。截至 2021 年 9 月底， 物流倉儲已運營項目建筑面積 818 萬平方米，其中高標(biāo)庫運營面積 769 萬平方米，冷庫運 營面積 49 萬平方米。

京東物流

京東集團(tuán) 2007 年開始自建物流，2017 年 4 月正式成立京東物流集團(tuán)，2021 年 5 月，京 東物流于香港聯(lián)交所主板上市。京東物流是中國領(lǐng)先的技術(shù)驅(qū)動的供應(yīng)鏈解決方案及物流服 務(wù)商，以“技術(shù)驅(qū)動，引領(lǐng)全球高效流通和可持續(xù)發(fā)展”為使命，致力于成為全球最值得信 賴的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商。

目前京東物流在全國運營倉庫超過 1200 家，運營面積超 2300 萬平方米（含云倉）。京東在物流地產(chǎn)布局方面：除了自建外，還通過投資并購，資本化運作的方式來進(jìn)行， 如京東披露與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立京東物流地產(chǎn)核心基金、投資易商 紅木、收購中國物流地產(chǎn) 26％股份。京東成立專門物流地產(chǎn)投資運營部門京東產(chǎn)發(fā)，京東產(chǎn) 發(fā)定位為高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)開發(fā)、運營及管理的領(lǐng)軍企業(yè)。本文主要分析京東物流的倉儲 布局情況。

第四章 未來展望

進(jìn)入2021年以來，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢有所增強(qiáng)。導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快的原因有以下幾個方面：

隨著世界各國持續(xù)常態(tài)化防控政策的推進(jìn)，新冠疫情出現(xiàn)緩和跡象；

世界各國均在積極推進(jìn)疫苗的接種。疫苗的接種和新冠新增病例的下行為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了較好的社會環(huán)境；

為了保證經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，世界各國均繼續(xù)保持較強(qiáng)的財政和貨幣政策支持力度。包括美聯(lián)儲以及歐洲央行在內(nèi)主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的超寬松貨幣政策仍在持續(xù)實施，并繼續(xù)醞釀新的財政政策支持計劃。

全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨好的同時也面臨一些不穩(wěn)定因素：

疫情變異對經(jīng)濟(jì)的潛在影響依然存在；

寬松的貨幣政策導(dǎo)致大宗商品價格過快上漲，全球通脹預(yù)期有所升溫；

持續(xù)擴(kuò)張的財政政策導(dǎo)致全球債務(wù)風(fēng)險也有所上升；

金融市場近期動蕩也成為阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要因素。

而就中國國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢而言，新冠疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化，一定程度上仍然會影響一些經(jīng)濟(jì)活動，但總體而言經(jīng)濟(jì)活動已全面重啟，加上政府持續(xù)推出的各種恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的政策，多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2020年3月份以來都出現(xiàn)了明顯回升或者降幅收窄，展現(xiàn)出很強(qiáng)的自我調(diào)整能力。

中國的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場將受到下列增長驅(qū)動因素的影響：

（1） 可支配收入增多及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快

隨著中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)計日后受日益增長的消費所帶動的增長超過以往受中國政府及私營投資帶動的增長，物流設(shè)施供應(yīng)已出現(xiàn)大量短缺并持續(xù)擴(kuò)大�？芍�配收入增多、城鎮(zhèn)化及電子商務(wù)已成為主要的經(jīng)濟(jì)增長動力�？芍�配收入增多帶動消費對整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增多。

（2） 中國的電子商務(wù)市場日益發(fā)展

中國的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)于2021年繼續(xù)錄得強(qiáng)勁增長。該增長的主要驅(qū)動力其中包括無法滿足小城鎮(zhèn)對眾多產(chǎn)品的需求及中國互聯(lián)網(wǎng)的使用率持續(xù)提高。中國農(nóng)村電子商務(wù)市場將持續(xù)迅猛發(fā)展，而且增長率將遠(yuǎn)高于全國平均水平。

（3） 日益發(fā)展的第三方物流市場

第三方物流產(chǎn)業(yè)將于2021年繼續(xù)錄得穩(wěn)定增長。該增長的主要驅(qū)動力包括更高效的物流服務(wù)需求、運輸基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展及越來越多的零售商、制造商及其他商家出于節(jié)約成本及效率考慮而選擇物流外包。中國政府的目標(biāo)是進(jìn)一步降低社會物流總費用與GDP的比率，計劃在2025年之前，將該比率下降至12％左右，實現(xiàn)這一目標(biāo)需要投入更多的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施以提高物流效率。

（4） 有利的政府政策

許多政府刊物強(qiáng)調(diào)了物流對中國經(jīng)濟(jì)增長的重要性。例如，中國國家發(fā)改委和交通部印發(fā)的《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》中提出：中國將進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局，預(yù)計到2025年將布局建設(shè)150個左右國家物流樞紐，使物流業(yè)整體持續(xù)實現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

Cover Photo by Kelvin Zhang on Unsplash

END

       原文標(biāo)題 : 2022年物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告